Garantie loyers impayés : est-elle réellement utile ?

Quand la GLI protège vraiment et quand elle coûte inutilement

En 2025, le taux national moyen d’impayés de loyers en France s’élève à 3,50 %. C’est un chiffre qui peut sembler peu élevé, mais qui a quasiment doublé depuis l’avant Covid.

Face à ce risque, la Garantie Loyers Impayés (GLI) est parfois présentée comme le bouclier indispensable de tout bailleur et ce, malgré son coût qui représente 2 à 4 % du montant annuel du loyer. De quoi impacter la rentabilité.

Dès lors, se pose une question. Est-elle vraiment utile pour vous ? On tente de répondre, dans la suite de cet article.

• Ce que couvre réellement la GLI
• Les limites souvent ignorées de la garantie loyers impayés
• Le coût de la GLI est-il un frein ou un investissement rentable ?
• Faut-il privilégier la garantie des loyers impayés ou une alternative ?
• Alors, la GLI est-elle faite pour vous ?
• Foire aux questions

Ce que couvre réellement la GLI

La garantie des loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur. 

Il s’active dès le premier euro impayé (après une éventuelle période de carence selon les contrats).

La GLI prend en charge :

• le remboursement des loyers et charges,
• les frais de procédure d’expulsion (honoraires d’huissier, d’avocat),
• les dégradations immobilières constatées à l’état des lieux de sortie.

En France, une procédure d’expulsion dure entre 18 et 24 mois. Sans couverture, une telle période avec loyers impayés, peut vous coûter extrêmement cher.

Les limites souvent ignorées de la garantie loyers impayés

La GLI comporte des limites souvent méconnues. Son principal frein ne réside pas dans son coût, mais dans sa rigidité.

Pour accompagner les propriétaires bailleurs, les assureurs imposent des critères stricts, comme :

• La détention d’un CDI hors période d’essai.
• Des revenus nets mensuels qui représentent entre 2,5 et 3 fois le loyer (charges comprises).
• Le respect des procédures prévues par le contrat, notamment en ce qui concerne les délais de déclaration de sinistre.

Les personnes qui sont en CDD ou travaillent en tant qu’indépendants ainsi que celles qui ont le statut d’intermittents ne peuvent pas prétendre à la GLI.

Le coût de la GLI est-il un frein ou un investissement rentable ?

Dans le cadre d’un logement loué 800 €/mois, la prime GLI représente environ 192 à 384 € par an, soit une dépense de 16 à 32 € par mois.

Ce montant peut sembler impactant sur la rentabilité brute. Cependant, au régime réel les primes d’assurance sont déductibles des revenus imposables. L’effort net est inférieur à ce qui est « affiché ».

En micro-foncier ou micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre l’ensemble des charges. De fait, la garantie des loyers impayés ne génère aucun avantage fiscal supplémentaire.

Exemple d’une calcul rendement – risque

Plaçons-nous, maintenant, de l’autre côté

Un impayé de six mois sur un loyer de 800 € représente 4 800 € de pertes sèches, auxquels s’ajoutent les frais juridiques. Selon votre situation, ceux-ci pourraient représenter de quelques milliers d’euros à bien plus encore.

Rapporté au coût annuel de l’assurance, le calcul penche rapidement en faveur de la garantie des loyers impayés, encore plus si vous avez un crédit en cours. Un faible pourcentage de rentabilité en moins vous permet de préserver la totalité de votre cash flow.

Faut-il privilégier la garantie des loyers impayés ou une alternative ?

La GLI n’est pas la seule option vous permettant de vous protéger

Garantie visale

La garantie visale est proposée par Action Logement. C’est une alternative fiable et crédible pour les bailleurs qui peuvent y prétendre.

Dans le détail, la garantie visale couvre jusqu’à 36 mois d’impayés dans le parc privé. En revanche, elle ne s’adresse pas à tout le monde.

Seules les personnes de moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle peuvent y prétendre. En outre, elle impose des plafonds de loyers stricts (1 500 € à Paris).

Enfin, la garantie visale ne couvre que deux mois de loyer, au maximum. En cas de problème qui dure, son impact est donc négligeable.

Caution solidaire

La caution solidaire repose sur l’engagement d’un tiers à se substituer au locataire défaillant. Intéressante, elle repose toutefois sur le principe de la confiance. 

En cas de sinistre, elle n’est utile qu’à partir du moment où le garant est solvable.

Notez que la loi Boutin interdit de cumuler garantie loyers impayés et caution solidaire, sauf exception pour les étudiants ou apprentis.

Alors, la GLI est-elle faite pour vous ?

La garantie des loyers impayés est utile si vous êtes un investisseur, avec un crédit immobilier en cours. En cas de non paiement des loyers, le remboursement du crédit lui… se poursuit.

La GLI est également recommandée pour les biens situés hors grandes métropoles. La raison est simple. En province, le taux d’impayés dépasse les 4 % en 2025, contre moins de 2 % pour les biens gérés par des professionnels en Île-de-France.

Enfin, les bailleurs qui gèrent leurs biens seuls sont plus exposés aux impayés. Les agences spécialisées sélectionnent les dossiers avec une rigueur professionnelle plus poussée que les bailleurs, qui parfois, peuvent confondre vitesse et précipitation.

Les cas où la GLI peut être optionnelle

Pour un investisseur qui n’est pas endetté et qui dispose d’une réserve de trésorerie solide, en plus d’un ou plusieurs locataires au profil stable (CDI, fonctionnaire, paiements éprouvés) alors la GLI peut s’avérer coûteuse par rapport au risque réel encouru.

De même, si le bien est confié à une agence de gestion locative professionnelle avec une politique de sélection stricte, le risque résiduel est significativement réduit. Dans ces cas, une caution solidaire bien choisie ou la garantie Visale peuvent suffire.

Foire aux questions

La GLI est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

Non, la GLI n’est pas obligatoire. Elle reste facultative, mais recommandée.

Peut-on cumuler GLI et caution solidaire ?

La loi Boutin interdit de demander un garant si une GLI est souscrite. Une exception existe pour les locataires étudiants ou apprentis.

Quels locataires sont éligibles à la GLI ?

Les assureurs exigent généralement un CDI hors période d’essai et des revenus nets mensuels représentant au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer charges comprises.

La prime GLI est-elle déductible des impôts ?

Oui, intégralement, si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel (revenus fonciers ou LMNP au réel). En micro-foncier ou micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges.

Quelle est la durée d’indemnisation en cas d’impayé ?

La durée d’indemnisation en cas d’impayé varie selon le contrat. Elle oscille généralement entre 24 et 36 mois.