Transmettre son patrimoine immobilier sans perdre la main

Pour de nombreuses familles, le sujet de la transmission est sensible. Anticiper, c’est optimiser au mieux sa fiscalité pour assurer le futur de ses enfants.

En France par exemple, chaque parent peut bénéficier d’un abattement de 100 000 € par enfant pour ses donations, renouvelable tous les 15 ans. 

D’autres méthodes légales existent pour faciliter la transmission, comme la création d’une SCI. Les associés détiennent des parts sociales représentant leur participation au capital de la SCI, qui est elle-même propriétaire des biens immobiliers.

Ce type de montage, complexe en apparence, doit se faire en étant accompagné d’un expert-comptable, pour être sûr de ne pas se tromper que ce soit lors des déclarations, en cas de décès ou lors d’un contrôle fiscal.

• Pourquoi utiliser une SCI pour transmettre un bien immobilier ?
• Comment transmettre les parts de SCI aux enfants ?
• Les erreurs à éviter avec une SCI familiale
• SCI à l’IR ou à l’IS ? Un choix à ne pas négliger
• FAQ – Vos questions sur la transmission d’un bien immobilier à ses enfant avec une SCI

Pourquoi utiliser une SCI pour transmettre un bien immobilier ?

Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une SCI, c’est la société qui en est le propriétaire.

Quand bien même vous êtes à la tête de l’entreprise, le bien ne vous appartient pas directement. En revanche, vous détenez des parts sociales.

Pour transmettre ce patrimoine immobilier à vos enfants, vous pouvez progressivement donner une partie de ces parts. Résultat, vous n’avez pas à transmettre l’immeuble en tant que tel.

Ce mode de fonctionnement vous permet de procéder par étapes. Selon les abattements possibles, la réalité de votre situation économique et familiale ainsi que la valeur de votre patrimoine, vous pouvez adapter les donations.

Éviter une indivision difficile à gérer

Avec plusieurs enfants, la détention d’un bien en direct peut conduire à l’indivision. 

C’est une situation au cours de laquelle plusieurs personnes détiennent un bien sans qu’il ne soit matériellement divisé entre elles. 

Chaque indivisaire détient une quote-part, dont la valeur a un impact sur les décisions concernant la gestion du bien.

Une SCI permet de remplacer cette détention directe par des parts sociales et donc, d’organiser les règles de fonctionnement dans les statuts.

Plus concrètement, les parents conservent la gérance et définissent les modalités de prise de décision. Attention cependant. Une SCI ne supprime pas les risques de désaccord entre les associés. Les statuts doivent être adaptés à chaque situation familiale.

Comment transmettre les parts de SCI aux enfants ?

La donation de parts de SCI bénéficie du régime fiscal applicable aux donations entre parents et enfants.

Chaque parent a droit à un abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans.

Prenons un exemple :

Un couple possède une SCI dont les parts valent environ 400 000 €. Ce même couple a deux enfants. Les parents peuvent organiser une transmission progressive des parts de la société, en tenant compte des abattements dont chaque parent dispose pour chaque enfant.

Ils “offriront” donc 200 000 € à leurs enfants (divisé en deux parts égales). Ils peuvent réitérer le processus 15 ans plus tard. Entre-temps, la SCI aura pris de la valeur.

Attention. 

Ce processus ne signifie pas que toutes les transmissions des parts sont automatiquement exonérées d’impôt. 

La valeur des parts données, les donations antérieures et la situation familiale entrent en ligne de compte. Cependant, dans tous les cas, l’intérêt fiscal est réel.

Donner la nue-propriété des parts

Une autre possibilité que vous pouvez activer est le démembrement.

Dans le détail, les parents donnent la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.

Ils anticipent ainsi la transmission du patrimoine tout en pouvant conserver certains droits sur le bien, notamment son usage lorsqu’il constitue leur résidence. 

Les erreurs à éviter avec une SCI familiale

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier puis réfléchir à la succession plusieurs années plus tard complexifie la stratégie.

En ce sens, vos statuts doivent prévoir toutes les règles, comme : 

• La bonne gérance.
• Les conditions d’agrément.
• Les modalités de prise de décision.

Le choix des associés doit aussi être réfléchi.

Une SCI familiale est destinée à fonctionner dans la durée.

Si vous en créez une et que vous modifiez votre organisation par la suite, après plusieurs donations notamment, cela peut devenir plus complexe.

Croire que la SCI supprime les droits de succession

La SCI n’efface pas la fiscalité successorale. C’est une idée répandue, mais ce n’est bien évidemment pas le cas.

Son principal avantage réside surtout dans la possibilité d’organiser la transmission des parts progressivement, grâce aux donations et au démembrement.

Il faut, pour cela, déterminer correctement la valeur des parts transmises. Pour cela, tout doit être pris en compte : 

• Le patrimoine de la société. 
• Son endettement.
• Les caractéristiques des parts.

SCI à l’IR ou à l’IS ? Un choix à ne pas négliger

Une SCI est une société et celle-ci est soumise à l’imposition. 

Deux options existent, l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR).

Ce choix ne doit pas se faire sur la seule base de la transmission. Outre cet impact, le choix du régime fiscal a aussi des conséquences sur la fiscalité applicable à la revente du bien.

Anticiper sa situation familiale

Nombre d’enfants, âge des parents, autres donations déjà réalisées, présence d’un conjoint ou partenaire, endettement de la SCI et nature des biens détenus… Ces éléments peuvent modifier la stratégie vers laquelle vous tourner au moment de créer votre société civile immobilière.

La SCI est un outil d’organisation du patrimoine. En revanche, cette structure n’est pas la solution à tous les problèmes. C’est un projet qui doit répondre à certaines obligations légales et qui, de facto, doit être parfaitement encadré.

Si vous envisagez ce montage, n’hésitez pas à évoquer le sujet avec un expert-comptable et un notaire, pour être sûr que le projet initialement anticipé soit possible et viable.

FAQ – Vos questions sur la transmission d’un bien immobilier à ses enfants avec une SCI

Peut-on transmettre un bien immobilier à ses enfants avec une SCI ?

Une SCI permet de détenir un bien immobilier au travers de parts sociales. Les parents peuvent ensuite donner progressivement ces parts à leurs enfants, en pleine propriété ou en séparant usufruit et nue-propriété.

Quel est l’abattement pour une donation de parts de SCI à un enfant ?

Chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € par enfant. Cela s’applique aux donations réalisées par un même donateur au profit d’un enfant (et par enfant) sur une période de 15 ans.

Peut-on garder l’usage ou les revenus du bien après une donation ?

Un démembrement des parts permet aux parents de conserver l’usufruit tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Les droits de chacun dépendent alors de l’acte de donation et des statuts de la SCI.

Une SCI permet-elle d’éviter les droits de succession ?

La SCI ne supprime pas les droits de succession. Elle permet surtout d’anticiper la transmission grâce à la donation progressive des parts, aux abattements disponibles et, dans certains cas, au démembrement.

Faut-il obligatoirement créer une SCI pour transmettre un bien immobilier ?

Une donation directe, une donation-partage ou un démembrement immobilier peuvent être envisagés. La SCI devient intéressante lorsque la famille envisage d’organiser durablement la détention et la gestion de plusieurs parts ou biens.