L’annonce immobilière qui scandalise Paris

On estime qu’à Paris, 42 % des annonces immobilières dépassent les plafonds légaux fixés par l’encadrement des loyers.

Une statistique édifiante, qui prend davantage de sens à la suite de la publication d’une récente annonce immobilière par une agence Century 21 du 5ᵉ arrondissement.

En effet, celle-ci a mis en avant, sur le marché, une chambre de 6,21 m² pour 438 €/mois.

• Une annonce qui a suscité un vrai tollé.
• Une annonce immobilière à Paris qui cumule les infractions légales
• Réaction politique et suites judiciaires après la publication de cette annonce
• Quelles sont les sanctions qu’encourt l’agence Century 21 ?
• Foire Aux Questions

Une annonce immobilière à Paris qui cumule les infractions légales

Cette annonce a choqué énormément de monde, et ce, pour des raisons évidentes de superficie et de tarifs proposés.

Un logement sous le seuil légal de décence

Il n’est pas peu dire que cette annonce immobilière ne respecte aucune ou très peu d’obligations légales.

Pour être proposé à la location en tant que résidence principale, un logement doit respecter des critères précis définis par le décret du 30 janvier 2002. Ainsi, le bien doit garantir une surface habitable d’au moins 9 m² ainsi qu’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Or, le bien proposé par cette agence Century 21 affiche une surface habitable réelle de 6,21 m², même si la surface au sol annoncée était de 12,51 m². En effet, une grande partie importante de la superficie n’est pas considérée comme habitable, à cause d’une hauteur sous plafond insuffisante.

Mais pourquoi un tel bien s’est-il retrouvé sur le marché ? Souvent rénovés et remis sur le marché, ces biens exploitent les zones grises entre surface au sol et surface habitable réelle.

Le bail civil, ce stratagème légal détourné

L’infraction ne s’arrête pas à la surface habitable – non-habitable. En effet, l’annonce publiée proposait aussi un bail régi par le Code civil. Problème, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les locations à usage de résidence principale et non pas le CC.

Ce type de contrat est normalement réservé aux locations commerciales ainsi qu’aux résidences secondaires et aux logements de fonction. Il est ici détourné et utilisé comme contrat de location traditionnel.

Cela implique de lourdes conséquences pour le locataire :

• Absence d’encadrement des loyers.
• Impossibilité de toucher certaines aides, comme les APL.
• Perte de la quasi-totalité des protections prévues par le droit locatif classique.

Pour le bailleur, en revanche, les avantages sont nombreux en plus d’être immédiats. Il peut ainsi fixer librement le montant de son loyer, sans plafond légal.

Réaction politique et suites judiciaires après la publication de cette annonce

L’affaire a très vite suscité l’indignation, dépassant le simple cadre du buzz sur les réseaux sociaux, prenant même une tournure politique.

Le sénateur communiste de Paris Ian Brossat a annoncé la saisine de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). 

Sur X (anciennement Twitter), il a dénoncé un « abus insupportable« , pointant du doigt la responsabilité de l’agence immobilière.

Sous la pression médiatique et politique, l’agence a retiré l’annonce. Mais comme vous devez vous douter, le retrait ne fait pas disparaître le caractère préjudiciable de l’annonce.

Quelles sont les sanctions qu’encourt l’agence Century 21 ?

D’un point de vue juridique, les risques pour l’agence sont importants. 

En effet, l’utilisation abusive d’un bail civil alors qu’il s’agit d’une location à usage de résidence principale peut être requalifiée par un tribunal.

Cette requalification entraîne l’annulation des clauses contraires à la loi du 6 juillet 1989. Cela expose aussi le propriétaire à des sanctions financières pouvant atteindre 15 000 €.

L’agence engage aussi sa responsabilité déontologique auprès de la DGCCRF pour pratiques commerciales trompeuses.

Un symptôme de la crise du logement à Paris

Instauré à titre expérimental depuis le 1ᵉʳ juillet 2019, l’encadrement des loyers parisien fixe, pour chaque type de bien, un loyer de référence majoré que les propriétaires ne peuvent légalement dépasser.

Cependant, on estime que dans 30 à 40 % des cas, le dispositif est contourné par les propriétaires-bailleurs. Ceux-ci utilisent le bail civil pour éviter d’avoir à se plier au dispositif.

Résultat, une grande partie des loyers ne respecte pas l’encadrement prévu par la loi, rendant ce projet, inutile ou presque.

Les petites surfaces, principales victimes du marché

Les locataires des petites surfaces subissent le plus fortement ces dérives. Huit logements à petite surface sur dix, ne respecteraient pas l’encadrement des loyers prévu par la loi. 

Ces logements sont généralement loués par des personnes aux revenus modestes, des étudiants et des jeunes actifs.

FAQ

Quelle est la surface minimale légale pour louer un logement à Paris ?

Un logement proposé à la location comme résidence principale doit obligatoirement comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² minimum, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Qu’est-ce que le bail civil et pourquoi est-il problématique ?

Le bail civil est un contrat régi par le Code civil. Il est destiné aux locations commerciales ou aux résidences secondaires. Utilisé pour une résidence principale, il prive le locataire de l’encadrement des loyers, des APL et des protections du droit locatif classique.

Combien d’annonces immobilières parisiennes sont hors-la-loi ?

Selon l’Observatoire de particuliers à particuliers, 42 % des annonces immobilières à Paris dépassent les plafonds fixés par l’encadrement des loyers.

Que risque une agence immobilière qui publie une annonce illégale ?

La DGCCRF peut sanctionner l’agence pour pratiques commerciales trompeuses. Le contrat peut être requalifié par un tribunal, avec annulation des clauses abusives. Enfin, le propriétaire-bailleur s’expose à une amende de 15 000 €.

L’encadrement des loyers est-il efficace à Paris ?

Instauré en juillet 2019, le dispositif est aujourd’hui en cours d’évaluation par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur). Sa reconduction au-delà de novembre 2026 est conditionnée à la démonstration de son efficacité réelle car, actuellement, son bilan est mitigé.