Que faire lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer ?

Que faire si mon locataire a arrêté de payer ?

En 2025, 175 000 commandements de payer ont été signifiés par commissaire de justice en France, soit une hausse de 2,4 % en un an.

Pour un investisseur locatif, chaque mois de retard est un risque financier direct. Les loyers ne sont pas réglés, mais les prélèvements bancaires, eux, se poursuivent, creusant un trou dans la trésorerie.

La loi offre des outils efficaces à condition d’agir vite et dans le bon ordre. Ce guide vous accompagne, pas à pas, pour vous permettre d’y voir plus clair et trouver une porte de sortie à cette situation.

• En cas de non-paiement des loyers, il faut agir dès le premier impayé
• La voie officielle passe par le commandement de payer et les garanties
• La procédure judiciaire et la résiliation du bail, puis l’expulsion
• Quid de la période de trêve hivernale ?
• Prévenir plutôt que guérir afin de sécuriser son investissement en amont
• Foires aux questions

En cas de non-paiement des loyers, il faut agir dès le premier impayé

Il ne faut, en aucun cas, attendre. En effet, vous devez réagir dès le premier impayé.

Prendre contact sans délai pour préserver la relation locative

Si un loyer n’est pas versé à l’échéance, contactez votre locataire par téléphone ou par e-mail.

Un retard de paiement peut être accidentel :

• virement oublié,
• salaire décalé,
• changement de situation.

Souvent, une approche amiable aide à trouver une solution. Gardez une trace écrite de vos échanges. Même un e-mail de relance peut s’avérer utile si la situation ne se décante pas.

Dans le cas où le locataire bénéficie d’aides au logement (APL) qui lui sont directement reversées, signalez l’impayé à la CAF dès le deuxième mois de retard.

Envoyez une mise en demeure pour engager la procédure

Il est possible que votre relance initiale ne donne rien. 

Dans ce cas, passez à l’étape suivante, en envoyant un courrier officiel.

La mise en demeure doit obligatoirement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). 

Le courrier doit mentionner :

• le montant exact de la dette,
• la période concernée,
• préciser les conséquences en cas de non-paiement.

Là encore, si la situation ne s’arrange pas, ce courrier servira de base à votre dossier juridique.

La voie officielle passe par le commandement de payer et les garanties

Que faire, si les relances restent sans réponse ?

Vous avez d’autres solutions.

Mandater un commissaire de justice pour le commandement de payer

Si la mise en demeure reste sans effet, l’étape suivante est le commandement de payer. Celle-ci est délivrée par un commissaire de justice. 

Le document envoyé est un acte officiel. Il notifie au locataire que celui-ci dispose de six semaines, à date de réception, pour régulariser sa situation.

Ce délai, réduit depuis la loi du 27 juillet 2023 (ex-loi anti-squat), doit obligatoirement être respecté. En effet, toute procédure engagée avant ce délai sera considérée comme irrecevable.

Dans le cas où le bail a été signé après le 29 juillet 2023, celui-ci contient une clause résolutoire. Cette clause rend la résiliation automatique en l’absence de paiement à l’issue du délai.

Activer la GLI, la garantie Visale ou la caution

Parallèlement à la procédure officielle, faites jouer vos garanties.

Si vous avez souscrit une assurance garantie loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dès le premier impayé (bien que cela dépende de votre contrat). En effet, la plupart des contrats exigent une déclaration rapide et une mise en demeure préalable.

Si vous avez souscrit au contrat de GLI « traditionnel« , celui-ci ne s’activera qu’après 30 jours d’impayés. Les retards partiels, de 1 à 30 jours ne sont généralement pas couverts. 

Enfin, si votre locataire bénéficie de la garantie Visale d’Action Logement, vous pouvez contacter l’organisme directement pour déclencher la prise en charge.

La procédure judiciaire et la résiliation du bail, puis l’expulsion

Si les six semaines s’écoulent sans régularisation, vous avez alors la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. 

Plus précisément, c’est vers le juge des contentieux de la protection que vous vous tournerez afin de demander la condamnation du locataire et la résiliation du bail.

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, ou prononcer la résiliation du bail si la situation est irrémédiable.

Pour ce type de situation, vous devez obligatoirement vous faire accompagner d’un avocat.

Dans tous les cas, préparez les documents suivants, qui vous seront utiles :

• copies des loyers impayés,
• échanges écrits,
• commandement de payer, etc.

Notez enfin que depuis juillet 2025, une procédure simplifiée de saisie sur salaire est également possible. Celle-ci ne requiert aucune intervention du juge si la dette est inférieure à 5 000 euros.

Quid de la période de trêve hivernale ?

Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion physique ne peut avoir lieu. On parle de « trêve hivernale« . Cette trêve permet d’éviter d’expulser des personnes en plein hiver, et ce, même si un jugement a été prononcé.

En revanche, cette période ne suspend pas les procédures. De fait, vous pouvez envoyer une mise en demeure ou entamer les démarches juridiques nécessaires afin d’être prêts dès le 1er avril.

Prévenir plutôt que guérir afin de sécuriser son investissement en amont

S’il est impossible d’affirmer que vous ne vous retrouverez jamais dans cette situation, plusieurs stratégies simples à appliquer peuvent vous permettre d’en limiter les chances.

Sélectionner le bon dossier locataire

La meilleure chose à faire est de tout mettre en œuvre pour sélectionner le bon dossier locataire.

En ce sens, vérifiez la cohérence du dossier :

• Les revenus sont-ils stables ?
• Représentent-ils trois fois le montant du loyer ?
• Y a-t-il un garant, solvable ?

En 2025, 10 % des dossiers locatifs comportent des documents falsifiés, contre 6 % deux ans auparavant. Prenez vraiment le temps de vérifier les informations qui vous sont partagées.

Souscrire une GLI avant la mise en location

Si vous le pouvez, souscrivez à une GLI (Garantie des Loyers Impayés).

Souscrite dès la signature du bail, elle couvre les impayés, mais aussi les frais de contentieux et, selon les contrats, les dégradations locatives.

Son coût, généralement compris entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel, est déductible des revenus fonciers.

Foires aux questions

Combien de mois d’impayés avant de pouvoir expulser un locataire ?

Un seul mois de retard suffit pour lancer la procédure. De la mise en demeure au départ du locataire, il faut toutefois compter de 12 à 18 mois, trêve hivernale et délais judiciaires inclus.

Que faire si le locataire ne répond pas à la mise en demeure ?

Il faut mandater un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser sa dette.

Peut-on retenir le dépôt de garantie en cas de loyer impayé en cours de bail ?

Non, le dépôt de garantie n’est mobilisable qu’à la fin du contrat, pour couvrir les dégradations ou le dernier loyer dû.

La GLI couvre-t-elle les retards partiels ?

Non, les contrats GLI classiques ne s’activent qu’après 30 jours complets d’impayé. Les paiements partiels ou les retards courts ne déclenchent pas l’indemnisation, sauf garanties spécifiques.

Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?

Du 1er novembre au 31 mars, toute exécution d’expulsion est suspendue. Les procédures peuvent néanmoins être engagées durant cette période pour être exécutées dès la fin de la trêve.